קרקובסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ואח'

פסק דין

עתירה זו מכוונת לסעד הצהרתי בדבר בטלות הפקעה של מגרש שבוצעה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה ולסעד של החזרת המגרש המופקע לבעליו הקודמים או להענקת מגרש חלופי לבעלים הקודמים או תשלום שווי המגרש.

הנסיבות

העותרת חברת נחלת רבקה בע"מ (להלן: "החברה") הייתה הבעלים של מגרש בשטח 753 מ"ר חלקה 427 בגוש 6106 ברחוב בן סירא 6 בשכונת בבלי בתל אביב (להלן: "המקרקעין"). אברהם קרקובסקי ז"ל (להלן: "קרקובסקי ז"ל ") היה הבעלים של החברה ומנהלה. העותרים הרב הלוי קרקובסקי ושושנה סקלי (להלן: "העותרים") הם ילדיו של קרקובסקי ז"ל.

בתוכנית מפורטת 464 מ-11.7.68 נקבע יעוד המקרקעין למגורים. קרקובסקי שעסק ביזמות בנייה, רכש את המקרקעין באמצעות החברה למטרת בנייה למגורים.

זמן קצר לאחר שתוכנית 464 אושרה החלו הליכים לקראת תיקון התוכנית. התוכנית המתקנת (להלן: "תוכנית 1184"), שאושרה ביום 30.4.70, שינתה את ייעוד המקרקעין מ-"מגורים" ל-"צורכי ציבור". קרקובסקי הגיש התנגדות לתוכנית; היינו לשינוי יעוד המקרקעין. הוא נימק את התנגדותו בכך שעיסוקו במיזמי בנייה ושהמקרקעין הם המגרש היחיד שנותר ברשותו ובלי המגרש לא תהיה לו פרנסה.

הוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות בהדגישה את הצורך במקרקעין לייעוד ציבורי כלשהו. עם זה נפתח מו"מ עם קרקובסקי, באמצעות נציגו עו"ד חיים דינשטיין, לרכישת המקרקעין בידי עיריית תל אביב (להלן: "העירייה"). מעיקרה העריכה ועדת הנכסים של העירייה ששווי המקרקעין הוא כ-220 אלף ל"י. בהמשך התקבלו שתי הערכות שמאי מטעם ועדת הנכסים של העירייה; האחת בסכום של 250,000 ל"י והשנייה בסכום של 360,000 ל"י. עו"ד דינשטיין, נשא ונתן עם העירייה. הוא ציין כי עסקאות במגרשים בסביבה הניבו תמורות של 550 ל"י למ"ר (משקף שווי של 414,000 ל"י למקרקעין) ודרש תמורה של 400,000 ל"י לפחות בגין ההפקעה.

לסוף המו"מ הוסכם בין הצדדים על תמורה של 396,000 ל"י בצירוף כ- 13,000 ל"י רבית פיגורים (לפרק הזמן שבין נובמבר 70 שהוא מועד ההפקעה לבין אפריל 71 שהוא מועד התשלום בפועל). כנגד תמורה זו חתמה החברה על "כתב ויתור" שבו היא הצהירה על ויתור מלא מרצון חופשי לטובת העירייה על מלוא זכויותיה המקרקעין.

בנובמבר 70 פורסמה הודעת הפקעה של המקרקעין בהתאם להוראות סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) ולאחר השלמת ההליך נרשמו ביום 1.3.71 זכויות הבעלות במקרקעין על שם העירייה.

ביום 14.7.94 אושרה תוכנית מפורטת 2543 , שהיא תוכנית מתקנת לתוכנית 464 ובמסגרתה נקבע כי בין ייעודי המקרקעין ניתן להשתמש בהם להתקנת חניונים ציבוריים תת קרקעיים בשצ"פ ובשטחים למבני ציבור.

עד הנה, משך כ-40 שנים, לא מומש הצורך הציבורי שלשמו נעשתה ההפקעה. המקרקעין עומדים בשיממונם ( העירייה נטעה במקרקעין עצים. על כן ה "שיממון" הוא בהיבט של בינוי). החל משנת 2004, מדי כמה שנים, נערכו פניות מטעם העותרים לעירייה בדרישה להשיב להם את המקרקעין נוכח אי מימוש התכלית הציבורית. פניות אלה נענו בשניים אלה: ראשית שהחברה חתמה על כתב ויתור מוחלט בהקשר לזכויותיה במקרקעין ולפיכך זכותה של העירייה כבעלת המקרקעין לעשות בהם כחפצה. שנית, אף על פי שאין צורך קיים לשימוש ציבורי במקרקעין, מתקיים צורך ברור להחזיקם במעמדם כדי שאפשר יהיה לממש צרכים כאלה בעתיד.

עיקר טענות העותרים

העותרים מגדירים את הסעד המבוקש בעתירה כך: "הסעד המבוקש הינו קנייני – היינו השבת הבעלות לידי העותרים....אם בית המשפט יסבור כי יש מקום להורות על ביטול ההפקעה בשל חלוף הצורך הציבורי , משעות הדבר היא כי יש להחזיר את הקרקע לייעוד שקדם לתכנית שייעדה השטח להפקעה".

העתירה מושתתת על שלושה אדנים: האחד, התכלית הציבורית של ההפקעה לא מומשה לאורך שנות דור; השני, המציאות התכנונית האורבאנית והתחזיות לעתיד אינן מבססות באורח סביר קיומו של צורך להשתמש במקרקעין לתכלית ציבורית כלשהי; השלישי, הדין והפסיקה מורים כי נסיבות כאלה כמוהן כזניחת הצורך הציבורי שביסוד ההפקעה שתוצאתה החזרת המקרקעין לבעליהם הקודמים.

אי מימוש התכלית הציבורית

אין צורך להרבות על כך שהעירייה לא מימשה את זכויותיה במקרקעין לשם מילוי צורך ציבורי כלשהו. הלכה למעשה אין על כך מחלוקת (נטיעת עצים אינה יכולה להיחשב למימוש צורך ציבורי שכן ברור שההפקעה לא נעשתה לשמן של נטיעות ארעי שתכליתן להגן על השטח יתר על פני עשית שימוש בו).

מציאות תכנונית קיימת ומציאות חזויה

אשר למציאות התכנונית הקיימת והחזויה. העותרים נסמכים על חוות דעת שמאי המקרקעין טל נייר שעיקריה הם שבשכונת בבלי נוצלו כל אחוזי הבנייה ולא נותרו בה מגרשי בנייה ריקים; בנייני הציבור הקיימים מספקים די והותר את כל צורכי השכונה; לפי תצפית הפיתוח של השכונה ותחלופת האוכלוסין בה לא אותר שום צורך בעתיד הנראה לעין , בשטחי ציבור נוספים (לכל תכלית ציבורית מותרת על פי התב"ע), חנייה ציבורית או שטחי גינון ציבוריים.

הדין והפסיקה

פסיקה מושרשת היא שהשתהות לאורך זמן בביצוע מטרת ההפקעה עשויה להצביע על זניחת התכלית שלשמה קוימה ההפקעה ולהצדיק את ביטולה. אין בעניין זה אמות מידה מוגדרות בזמן. אולם ברור שככל שיארך הזמן בלי ביצוע תכלית ההפקעה כך יקטן הצֶפִי שהתכלית תמומש ויגבר השכנוע שסר הצורך בהפקעה. ההחלטה לבטל את ההפקעה בנסיבות של שיהוי מתמשך באי מימוש תכליתה מושתתת על איזון שבין פרק הזמן שחלף ללא מימוש תכלית ההפקעה לבין הנזק הכלכלי הנגרם לבעל המקרקעין שהופקעו ולבין הנזק שעשוי להיגרם לציבור כתוצאה מביטול ההפקעה [עע"ם 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זיכרון יעקב (מפי השופט סלים ג'ובראן); עע"ם 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (להלן: "פס"ד הלביץ")]